米乐m6：房地产项目管理和造价控制

我国房地产跟上较早，但是发展飞速，房地产投资占到我国全社会固定资产投资总额大幅下降。但同时，我国房地产业的项目管理水平却没与时俱进，还逗留在比较落后的水平。

主要展现出在：把项目成本掌控的注意力过分的放到了施工环节，轻视房地产项目管理中的技术管理，项目成本掌控各阶段各洗门前雪，不侧重利用先进设备的项目管理工具和方法，项目运作过程中重实行重计划等，怎样才能有效地提高房地产项目成本掌控的水平。在20世纪80年代和90年代初，我国明确提出了全过程耗资管理（wholeprocesscostmanagent--WPCM）的思想和观念，它的主要思想就是拒绝工程造价的计算出来与掌控必需从项目立项开始直到工程完工交付使用，展开全过程管理。　　章节　　就房地产项目而言，其工程造价管理工作就就是指项目前期工作使劲，在可行性研究、投资决策的基础上，对建设打算、勘查设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程展开规划、协商监督、掌控和总体评价，以确保项目质量、工程进度、投资目标的顺利实现。

　　房地产项目工程造价掌控与管理工作重点主要不应放到如下三个阶段：　　1决策设计阶段工程造价掌控　　1.1实施招投标，替代性设计方案。引进竞争机制，通过公开发表招投标的形式确认替代性的设计单位，不仅能确保工程设计的先进性、合理性和准确性，防止因设计质量问题经常出现工程洽商，同时通过招投标还可以自由选择到杰出的设计方案，防止因工程设计领先，影响房屋销售，导致投资损失。

　　1.2大力实施限额设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的掌控方法，也是掌控投资规模的有效地措施之一。

限额设计是按照批准后的设计任务书及投资估计掌控初步设计，即按照批准后的初步设计掌控施工图设计，同时各涉及部门要在保证功能符合的条件下，按照分配的投资限额掌控设计，严苛控制技术设计和施工图设计的不合理更改，确保总的投资限额不被突破。投资分解成和工程量掌控是实施限额设计的有效途径和主要方法。将上一阶段设计审议的投资额和工程量分解成到各涉及部门，再行分解成到各单位工程和分部工程，层层分解成构建对投资限额的掌控与管理，构建对设计规模、设计标准、工程数量和支出指标等各方面的掌控。

作为设计单位，要增强经济意识，凡是能展开定量分析的设计内容，皆要通过计算出来确认，要用数据说出，要充分考虑施工的可能性和经济性，保证工程的投资估计不被突破。　　1.3运用价值工程原理优化设计方案。

价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以低于的成本投放构建产品适当功能的一种管理方法，其主要特点是以使用者的功能市场需求为出发点，对所研究的对象展开功能分析，使设计工作做功能与耗资的统一，在符合功能拒绝的前提下，降低成本。例如利用浅基础减少地下室，地下储藏室可以停放在车辆和储存杂物，小区可以不用辟地上停车场，既节约了用地，也美化了环境。价值工程中的成本有所下降，却能带给功能大幅提高。　　1.4强化图纸会审工作。

图纸会审应付设计单位交来的设计图纸展开各专业精细的审查，找到显著错误和不合理因素，查漏革除，使设计图纸最大限度地符合业主对该项目的拒绝，以送交方案，确认工程量，为编成招标文件获取确保。强化图纸会审，将工程更改的再次发生尽可能掌控在施工之前，不利于掌控工程造价。在设计阶段，解决设计方案的严重不足或缺失，所花费的代价大于，并可获得最差效果。　　2施工阶段工程造价掌控　　按照工程造价理论，该阶段是工程造价构成的主要阶段。

它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制，确认工程项目的合同价及工程完工时的结算价，是工程造价掌控工作中一个极为重要的阶段。　　2.1工程招投标阶段的工程造价掌控　　2.1.1把好投标人资格预审关口。应向投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面展开评估，目的是检验出有杰出的投标人，以减少工程总承包风险。

　　2.1.2根据项目实际，确认合理的投标条件　　根据房地产项目多为住宅工程的特点，其工期短，工程总投资比较规模并不大，不应采行工程量表格、相同合约价格的方式，以减少房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带给的市场风险。　　对设计中所含新材料、新工艺、新技术的设计项目，无定额项目及单价、信息价可参考的，不应重点解释，让投标人具体在投标时以综合价报价，以防止承销纠纷。　　确认合理、科学的评标原则：对有标较低的，可在评标前确认合理的中标减少亲率，在综合考虑到投标人号召质量、工期等投标条件并编成切实可行的施工的组织方案的前提下，采行合理低价中标的原则，借此自由选择技术能力强劲、管理水平低、资信可信且报价合理的承建商单位。

　　2.1.3严苛依照工程招投标有关文件签订工程承包合同，留意合约的结构及合同价，对工程造价、质量、工期、风险因素分担等最重要条款，不应以专用条款或补足合约的方式加以约束。　　2.2强化工程施工事中掌控　　2.2.1严格控制施工中设计变更。经论证确需设计变更的，不应力求增加更改费用，可制订设计变更的程序加以规范设计变更不道德。　　2.2.2强化现场鉴证工作。

施工中往往有各种不能意识到的现场因素，造成标外工程量项目减少现象，如基础土方量、井点降水等，现场工程师不应在合理安排施工的组织、强化技术措施的前提下，按实护照、审查，以现实体现实际工程造价。　　2.2.3严苛按照合约展开工程款缴纳。　　2.2.4及时掌控国家工程造价调价动态。　　2.2.5对有可能不存在的工程造价目标风险展开分析，并制订防止性对策。

　　3收支阶段对工程造价的掌控　　完工收支是体现建设工程实际耗资和投资效果的文件。及时、精确地对完工收支审查，对于总结分析建设过程的经验教训，提升工程造价管理水平及累积技术经济资料都具备最重要意义。　　3.1在确认工程造价时，坚决以现行的计价规范为依据，按照施工合约和招标文件的规定，根据完工图、融合现场护照和设计变更展开审查。

工程审核人员不但要熟练掌握工程量的计算出来规则、定额子目的构成及包括的工作内容、工程造价计算出来程序、费用定额包括内容及绝非方法，还要掌控它们的编成原理，内在联系，保证工程造价计算出来的准确性。　　3.2要坚决了解现场，掌控工程动态，理解工程否按图纸和工程更改施工，否有的洽商没施工，否有早已去除的部分没更改通报，否有在更改的基础上又逆了。因此，在承销时无法只是对图纸和工程更改的计算出来审查，要了解现场，精细严肃的比对，保证工程承销的质量，提升投资效益。

不应采行二审高院制，第一审为内审，第二审为外判，严格控制每个环节，层层未尽，使工程造价经济合理，合乎现行的计价规范。　　综上所述，房地产项目管理和耗资掌控不应是有计划、有目标的合约管理，通过收集累积信息、表格编成、风险管理、护照管理等多方面管理手段结合的系统管理。

在实际管理中，要防止单方面的管理、掌控，强化前期计划管理。目标定位，信息管理掌控，过程管理才能有效地使项目一直正处于可控状态，提升投资效益。

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